아파트 양도소득세 계산기, 과세대상, 소득세율, 비과세 조건 등 총 정리
부동산 거래가 활발해지면서 관련 세금에 대해서도 궁금해하시는 경우가 많습니다. 부동산 거래 시 납부해야하는 여러 세금 중 양도소득세에 대하여 소개해드리고자 합니다. 양도소득세는 자신의 자산을 다른 사람에게 양도할 때 발생하는 차익에 관하여 세금을 내는 것을 말합니다. 복잡해 보이지만 개념을 이해하면 손쉽게 계산할 수 있습니다. 오늘은 양도소득세의 개념, 소득세율 및 누진공제, 양도소득세 계산기 이용방법 등에 대하여 알아보겠습니다.
양도소득세란?
양도소득세란 소득세의 일종으로 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도하여 얻은 이익(소득)에 대하여 부과되는 세금입니다. 양도소득세는 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요 경비, 공제금액 등을 뺸 나머지에 대하여 부과하는 세금입니다. 물론 부동산만 대상이 아니며, 주식, 기타 자산 등에도 양도소득세가 부과될 수 있습니다.
양도소득세 과세대상
양도소득세의 과세대상에는 보통 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분, 기타자산 등이 있습니다. 토지 및 건물의 경우 등기, 등록 여부와 관계없이 과세과 되며, 주식의 경우 대주주가 양도하는 주식, 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등이 대상입 됩니다. 양도소득세는 자산과 밀접한 관련이 있기 때문에 양도(매도) 전 양도세에 대한 계산이 꼭 필요합니다.
양도소득세 소득세율
1. 양도소득세율
양도소득세율은 과세표준에 따라 기본세율 및 누진공제액이 다릅니다. 아래의 그림을 보시고 각자의 과세표준 구간을 확인하시면 되겠습니다. 과세표준을 구하는 방법은 아래쪽에 있으니 차례대로 읽어 내려가시면 되겠습니다.
2. 보유기간, 조정대상지역, 주택수
부동산 양도소득세의 경우 보유기간 및 해당지역에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 가장 주목해야 할 점은 2년 미만과 2년 이상의 세율 차이가 엄청나게 큰 것을 알 수 있습니다. 또한 조정지역의 경우 2 주택이냐 3 주택이냐에 따라 세율이 차이가 나게 됩니다. 양도소득세를 줄이기 위해선 2년이상 주택을 보유하는 것이 유리하다는 것을 알 수 있습니다.
3. 장기보유 특별공제
장기보유 특별공제란 주택, 토지, 건물의 양도소득세를 산정할 때 보유 기간에 비례하여 세금의 일정액을 공제하는 제도로, 3년 이상 보유한 부동산을 양도할 때 발생하는 양도차익에서 일정 비율을 차감해주는 것을 말합니다. 1세대 1 주택의 경우 보유기간과 거주기간에 따라 차등 적용되게 됩니다. 예제를 통하여 알아보겠습니다.
- 보유기간 3년, 거주기간 3년 : 12% + 12% = 24%
- 보유기간 5년, 거주기간 3년 : 20% + 12% = 32%
- 보유기간 10년, 거주기간 5년 : 40% + 20% = 60%
장기보유 특별공제를 잘 활용한다면 절세에 도움이 되니 위의 장기보유특별공제 표를 참고하시기 바랍니다.
양도소득세 계산방법
양도소득세의 계산방법은 아래의 순서로 계산이 됩니다.
① 양도차익 = 양도가액 - 필요경비(취득가액+자본적 지출+양도비 등)
② 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유 특별공제
③ 과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본공제
④ 산출세액 = 양도소득 과세표준 x 양도소득세율
양도소득세를 계산할 때 양도차익, 양도소득금액, 과세표준 등의 단어가 나오게 됩니다. 계산방법은 위와 같으며 각 단어에 관한 내용은 국세청 세액계산 요령을 참고하시면 되겠습니다.
※ 세액계산 요령 : 국세청 > 국세 신고안내 > 양도소득세 > 세액계산 요령
양도소득세 비과세 조건
1세대 1 주택자의 경우 아래의 조건에 모두 부합하는 경우 양도소득제가 면제됩니다.(주택의 실거래가액이 12억 원을 초과하지 않는 경우에 해당)
- 실 거주자인 1세대
- 국내에 1주택 보유자
- 보유기간 2년 이상(비규제 지역의 경우 보유기간만 적용, 조정대상지역의 경우 보유 중 거주기간이 2년 이상 적용)
- 실거래가액이 12억 원을 초과하지 않는 경우
양도소득세 계산기
국세청 홈텍스에서는 양도소득세를 미리 계산할 수 있도록 양도소득세 계산기를 제공하고 있습니다. 양도소득세 미리 계산(모의계산)의 경우 세액계산만 해주는 서비스이며, 계산한다고 해서 양도소득세 전자신고가 이루어지는 것이 아니므로 주의하시기 바랍니다. 해당 사이트를 들어가는 방법은 검색 포털에서 국세청 양도소득세 계산기라고 검색하시면 바로 들어갈 수 있습니다.
위에 계산방법에서 설명한 양도가액, 취득가액, 기타 경비, 소득공제 등 금액을 정확하게 입력할수록 정확한 세액이 계산되게 됩니다. 또한 조정지역, 보유기간, 주택 수에 따라 차이가 날 수 있습니다.
오늘은 실생활에 자주 쓰이는 양도소득세에 개념부터 과세대상, 소득세율, 계산방법, 면제 조건, 계산기 이용방법에 대하여 자세하게 알아보았는데요. 각자 상황에 따라 부과되는 세금이 다르지만 최대한 세금을 아낄 수 있는 방법은 위의 방법들을 활용하여 과세표준을 줄이고, 공제혜택을 많이 받을수록 절세에 도움이 됩니다. 오늘의 포스팅을 마치겠습니다. 오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
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